Tác giả: Ông Nguyễn Văn Danh,

Tình hình kinh tế - xã hội trong năm 2012 đã có những chuyển biến tích cực, đúng hướng, các giải pháp kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô đã được phát huy hiệu quả; tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đối mặt với khủng hoảng, trầm lắng, diễn ra với hầu hết các phân khúc bất động sản, đã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọng không quay vòng được, tác động đến các ngành khác như xi măng, sắt thép, trang trí nội thất...

Đứng trước tình hình đó, trong năm 2012 Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo các Sở ngành lập 4 đoàn khảo sát tình hình thực hiện các dự án bất động sản, trực tiếp làm việc với Ủy ban nhân dân các quận huyện, các chủ đầu tư dự án nhằm hỗ trợ, tháo gỡ cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản để khơi thông nguồn vốn, tạo điều kiện để hỗ trợ cho những người có nhu cầu nhà ở mua nhà trả góp, nhà thuê mua,… Tuy nhiên, đến nay thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang gặp nhiều khó khăn đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ, mạnh mẽ và hiệu quả để tháo gỡ từng bước, “làm ấm” từng phần thị trường, tiến tới sự lành mạnh hóa hoạt động và phát triển bền vững trong những năm tới.

Qua kết quả khảo sát bước đầu, nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng không bán được, hàng tồn kho tăng (đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60 – 90 m², chiếm tỷ lệ 69,3%; 3.406 căn hộ có diện tích trên 90 m², chiếm tỷ lệ 23,5%), không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán hiện tại của người dân, dẫn đến nợ xấu gia tăng. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước – chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, dư nợ cho vay bất động sản trên địa bàn thành phố khoảng 85.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn; trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (cho vay mua nhà đểở, cho vay mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở khu chế xuất – khu công nghiệp) là 18.916 tỷ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản.

Trước tình hình trên, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhận thức chương trình nhà ở là chương trình chiến lược, trọng điểm của quốc gia; vấn đề xử lý hàng tồn kho bất động sản và nợxấu bất động sản là vấn đề lớn, có tầm ảnh hưởng quan trọng, tác động trực tiếp đến nền kinh tế đất nước. Vận dụng các chủ trương, chính sách của Trung ương đề ra, Thành phố Hồ Chí Minh từng bước nghiên cứu để triển khai phù hợp với tình hình thực tế của thành phố, đặc biệt là nghiên cứu các giải pháp mới, mang tính đột phá, hiệu quả; vừa để góp phần cải thiện tích cực tình hình thị trường bất động sản hiện nay, vừa giải quyết được nhu cầu cấp bách về nhà ở xã hội và tái định cư phục vụ cho các dự án công ích, trọng điểm của thành phố. Trên tinh thần đó, thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở ngành thực hiện các giải pháp sau:

1. Điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của thị trường:

Đối với các dự án nhà chung cư đã xây dựng xong nhưng chưa bán, chủ đầu tư được phép lập phương án điều chỉnh lại diện tích căn hộ cho phù hợp với nhu cầu thị trường (giảm diện tích căn hộ) nhưng với điều kiện không được tăng diện tích sàn đã được duyệt. Khi điều chỉnh phải đảm bảo quy hoạch và quy định về an toàn theo quy định của Quy chuẩn xây dựng hiện hành.

Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở hoặc đang xây dựng dở dang thì cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người nghèo, nhà ở cho công nhân, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với nhu cầu của thị trường. Trường hợp các dự án nhà ở thương mại được chuyển thành nhà ở xã hội thì cho phép chủ đầu tư được hưởng các chính sách ưu đãi theo quy định.

2. Đối với những dự án nhà đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng được 80% diện tích đất, phần diện tích đất còn lại chưa bồi thường được do người dân đòi giá bồi thường quá cao, nhà đầu tư gặp khó khăn khi thỏa thuận với người sử dụng đất; Nhà nước sẽ thu hồi phần phần đất còn lại để giải phóng mặt bằng theo quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ.

3. Đẩy nhanh tiến độ lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) tại các quận huyện trên địa bàn thành phố, đảm bảo hoàn thành trước ngày 30 tháng 9 năm 2013. Đồng thời, thành phố đã chỉ đạo cho các cơ quan nghiên cứu và ban hành quy chế quản lý đô thị cấp I để tạo điều kiện cấp phép xây dựng theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP trước ngày 01 tháng 7 năm 2013.

4. Đối với quyền lợi của người dân trong khu vực dự án chưa triển khai thì vẫn được đảm bảo (quyền sửa chữa, xây dựng nhà mới, được cấp sổ đỏ, được thế chấp, chuyển nhượng…).

5. Tuy điều kiện ngân sách còn hạn chế nhưng thành phố đã cân đối vốn để mua lại quỹ nhà ở thương mại có diện tích phù hợp làm nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư. Đến nay, thành phố đã thuận chủ trương mua lại 500 căn nhàở xã hội với giá trị khoảng 340 tỷ đồng và đã mua 15.441 căn hộ chung cư, nền đất với giá trị 9.552 tỷ đồng để bố trí tái định cư cho các dự án trọng điểm của thành phố.

6. Để tạo điều kiện cho cán bộ công chức mua nhà, thành phố đã có chủ trương cho vay tối đa là 400 triệu đồng/ trường hợp, với lãi suất hiện đang áp dụng là 7,5%/năm, thời gian vay tối đa là 15 năm. Tính đến nay, đã cho 1.152 trường hợp vay với tổng số tiền đã giải ngân là 347,8 tỷ đồng. 

7. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người dân mua nhà và dự kiến sẽ kết thúc vào tháng 9 năm 2013.

Quan điểm của thành phố là tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản theo lộ trình “làm ấm” từng phần dựa vào đặc thù của phân khúc thị trường, nhằm tạo sự tác động lan tỏa và có tác động tích cực đến nền kinh tế, chứ không thể làm “tan băng” ngay thị trường bất động sản trong năm 2013. Việc này đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các giải pháp từ Trungương đến địa phương. Nhà nước hỗ trợ, tạo điều kiện để thị trường tự tái cơ cấu; Nhà nước thực hiện vai trò quản lý và điều tiết cung – cầu, hướng tới sự lành mạnh hóa hoạt động của thị trường bất động sản trong tương lai. Vì vậy, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay và hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới, thành phố đã kiến nghị Trung ương các nội dung sau:

1. Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước:

(i) Hỗ trợ cho người mua nhà: Hỗ trợ ½ lãi suất vay thương mại cho người có thu nhập thấp (cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang,...) khi mua nhà lần đầu.

(ii) Hỗ trợ các doanh nghiệp để giảm giá bán nhà ở:

- Đối với bất động sản đã xây dựng xong:

 + Tổ chức tín dụng tiếp tục phân loại nợ, cơ cấu lại nợ các khoản tín dụng bất động sản: gia hạn nợ; điều chỉnh kỳ hạn nợ… nhằm giảm áp lực trả nợ cho doanh nghiệp.

 + Xem xét điều chỉnh giảm lãi suất cho vay đối với các khoản tín dụng bất động sản có lãi suất vay cao trước đây về 15%/năm.

- Đối với bất động sản đang xây dựng: Ngân hàng Nhà nước có chính sách tín dụng nhằm cho vay với lãi suất ưu đãi bằng ½ lãi suất thương mại đối với các dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở phân khúc bình dân. Được cơ cấu lại các khoản nợ, được điều chỉnh giảm lãi suất cho vay đối với các khoản tín dụng bất động sản có lãi suất vay cao trước đây về 15%/năm; xem xét, tiếp tục cho vay mới để doanh nghiệp hoàn thành dự án, hoàn thành sản phẩm, duy trì và từng bước hồi phục sản xuất.

2. Kiến nghị Bộ Tài chính:

(i) Cho giãn tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo Nghị quyết số 13 /NQ-CP ngày 10 tháng 5 năm 2012 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường; áp dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không phân biệt quy mô và tiếp tục thực hiện đến 31 tháng 12 năm 2013.

(ii) Tiền sử dụng đất:

Trước mắt, đối với các doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất hoặc còn nợ tiền sử dụng đất, kiến nghị Bộ Tài chính có hướng dẫn cụ thể việc khấu trừ các chi phí hợp lý của doanh nghiệp để tránh tình trạng phải nộp tiền sử dụng đất “gần như 2 lần” như đã nêu ở trên.

Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho.

(iii) Về thuế:

Để tạo thanh khoản, kích thích thị trường bất động sản, chuyển một phần nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, đề nghị miễn 100% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chuyển nhà ởthương mại thành nhà ở xã hội. (iv) Sớm hình thành các tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản và phát triển các công cụ thị trường (như chứng khoán hóa bất động sản). Theo hướng thành lập một định chế riêng cho vay bất động sản. Trong đó nguồn vốn từ ngân sách, trái phiếu chính phủ, vốn góp của các tổ chức tài chính khác… để phát triển thị trường bất động sản bền vững trong trung và dài hạn. Trước mắt đề nghị mở rộng chức năng của Công ty đầu tư tài chính nhà nước Thành phố Hồ chí Minh (HFIC) để thực hiện nhiệm vụ này.

3. Kiến nghị Bộ Xây dựng:

(i) Về điều tiết quỹ đất nhà ở xã hội: Theo quy định hiện nay, đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên, chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Điều này tạo ra sự bất hợp lý: các doanh nghiệp tránh né bằng cách chỉ thực hiện dự án dưới 10 ha, hoặc có một số khu quy hoạch là nhà ở cao cấp, chủ đầu tư đề nghị hoán đổi quỹ đất khác để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Do đó kiến nghị việc điều tiết để tạo quỹ nhà ở xã hội có thể thực hiện bằng nhiều hình thức như: chủ đầu tư dành quỹ đất tại dự án; hoán đổi diện tích đất ở tương ứng tại các dự án khác; đóng góp nghĩa vụ tài chính, hoặc căn hộ… để tạo cơ chếlinh hoạt, thuận lợi khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ.

(ii) Về giao dịch nhà ở: Theo quy định hiện nay, các căn hộ đã có biên bản bàn giao nhưng chưa có chủ quyền thì không được phép giao dịch, chuyển nhượng. Để tạo tính thanh khoản cho thị trường, đề nghị Bộ Xây dựng sửa đổi theo hướng cho phép các căn hộ này được giao dịch, chuyển nhượng.

(iii) Kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất Chính phủ sửa đổi, bổ sung theo hướng mở rộng điều kiện cho người nước ngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam, góp phần kích cầu thị trường nhà ở.

(iv) Kiến nghị Chính phủ sửa đổi Nghị định số 153/2007/NĐ-CP theo hướng cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án sau khi đã bồi thường giải phóng mặt bằng, đã được giao đất, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước và dự án được phê duyệt. Đơn vị nhận chuyển nhượng dự án có trách nhiệm thực hiện đúng quy hoạch và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định.

(v) Phối hợp với các Bộ ngành liên quan sớm hình thành trung tâm thông tin và dự báo thị trường bất động sản của Trung ương, trên cơ sở đó Thành phố Hồ Chí Minh cũng như các địa phương khác có cơ sở tham khảo dữ liệu đối chiếu và xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản của địa phương mình, phục vụ cho việc dự báo thị trường, đề ra những cơ chế chính sách quản lý cũng như thúc đẩy và phát triển thị trường một cách hiệu quả.

Đa số kiến nghị nêu trên của thành phố đã được Chính phủ cụ thể hóa tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Thành phố sẽ phối hợp chặt chẽ với các Bộ ngành có liên quan, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh tập trung triển khai thực hiện các chương trình hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, cho thị trường bất động sản theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết nêu trên gắn với các giải pháp xử lý nợ xấu có tài sản là bất động sản; các giải pháp về tiền tệ, tín dụng ngân hàng, góp phần tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động của doanh nghiệp và ngân hàng ổn định, phát triển.

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng và thị trường lao động. Vì vậy, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản không phải chỉ vì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà vì lợi ích chung, góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. 

Nguồn: Tạp chí Sài Gòn Đầu tư & Xây dựng