Thị trường Bất Động Sản

2013-03-06 08:42:17

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ VÀ CÁC GIẢI PHÁP CỦA THÀNH PHỐ NHẰM THÁO GỠ KHÓ KHĂN, KHÔI PHỤC THỊ TRƯỜNG THỜI GIAN TỚI
 

Tác gi: Ông Nguyn Văn Danh,

Phó Giám đc S Xây dng TP

Tình hình kinh tế - xã hi trong năm 2012 đã có nhng chuyn biến tích cc, đúng hướng, các gii pháp kim chế lm phát và n đnh kinh tế vĩ mô đã được phát huy hiu qu; tuy nhiên, th trường bt đng sn vn tiếp tc đi mt vi khng hong, trm lng, din ra vi hu hết các phân khúc bt đng sn, đã nh hưởng đến tình hình sn xut kinh doanh, vn b tn đng không quay vòng được, tác đng đến các ngành khác như xi măng, st thép, trang trí ni tht...

Đng trước tình hình đó, trong năm 2012 y ban nhân dân thành ph đã ch đo các S ngành lp 4 đoàn kho sát tình hình thc hin các d án bt đng sn, trc tiếp làm vic vi y ban nhân dân các qun huyn, các ch đu tư d án nhm h tr, tháo g cho các doanh nghip hot đng trong lĩnh vc bt đng sn đ khơi thông ngun vn, to điu kin đ h tr cho nhng người có nhu cu nhà mua nhà tr góp, nhà thuê mua,… Tuy nhiên, đến nay th trường bt đng sn trên đa bàn Thành ph H Chí Minh vn đang gp nhiu khó khăn đòi hi phi có nhng gii pháp đng b, mnh m và hiu qu đ tháo g tng bước, “làm m” tng phn th trường, tiến ti s lành mnh hóa hot đng và phát trin bn vng trong nhng năm ti.

Qua kết qu kho sát bước đu, nhiu d án tm dng, chm trin khai; nhiu d án có sn phm hoàn chnh nhưng không bán được, hàng tn kho tăng (đa s căn h tn kho có din tích ln: 10.039 căn h có din tích 60 – 90 m2, chiếm t l 69,3%; 3.406 căn h có din tích trên 90 m2, chiếm t l 23,5%), không phù hp vi nhu cu và kh năng thanh toán hin ti ca người dân, dn đến n xu gia tăng. Theo báo cáo ca Ngân hàng Nhà nước – chi nhánh Thành ph H Chí Minh, dư n cho vay bt đng sn trên đa bàn thành ph khong 85.000 t đng, chiếm 10,6% trong tng dư n trên đa bàn; trong đó, cho vay đu tư kinh doanh bt đng sn là 66.084 t đng, cho vay khác (cho vay mua nhà đ, cho vay mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà cho người thu nhp thp, nhà khu chế xut – khu công nghip) là 18.916 t đng. N xu cho vay đu tư, kinh doanh bt đng sn khong 4.145 t đng, chiếm 6,27% tng dư n kinh doanh bt đng sn.

Trước tình hình trên, y ban nhân dân Thành ph H Chí Minh nhn thc chương trình nhà là chương trình chiến lược, trng đim ca quc gia; vn đ x lý hàng tn kho bt đng sn và nxu bt đng sn là vn đ ln, có tm nh hưởng quan trng, tác đng trc tiếp đến nn kinh tế đt nước. Vn dng các ch trương, chính sách ca Trung ương đ ra, Thành ph H Chí Minh tng bước nghiên cu đ trin khai phù hp vi tình hình thc tế ca thành ph, đc bit là nghiên cu các gii pháp mi, mang tính đt phá, hiu qu; va đ góp phn ci thin tích cc tình hình th trường bt đng sn hin nay, va gii quyết được nhu cu cp bách v nhà xã hi và tái đnh cư phc v cho các d án công ích, trng đim ca thành ph. Trên tinh thn đó, thành ph đã tp trung ch đo các S ngành thc hin các gii pháp sau:

1. Điu chnh quy hoch, điu chnh cơ cu căn h cho phù hp vi nhu cu và kh năng thanh toán ca th trường:

Đi vi các d án nhà chung cư đã xây dng xong nhưng chưa bán, ch đu tư được phép lp phương án điu chnh li din tích căn h cho phù hp vi nhu cu th trường (gim din tích căn h) nhưng vi điu kin không được tăng din tích sàn đã được duyt. Khi điu chnh phi đm bo quy hoch và quy đnh v an toàn theo quy đnh ca Quy chun xây dng hin hành.

Đi vi các d án phát trin nhà thương mi đã gii phóng mt bng nhưng chưa trin khai công trình nhà hoc đang xây dng d dang thì cho phép điu chnh quy hoch đ tăng t trng nhà xã hi phc v người nghèo, nhà cho công nhân, điu chnh cơ cu nhà trong d án đ phù hp vi nhu cu ca th trường. Trường hp các d án nhà thương mi được chuyn thành nhà xã hi thì cho phép ch đu tư được hưởng các chính sách ưu đãi theo quy đnh.

2. Đi vi nhng d án nhà đu tư đã tha thun chuyn nhượng được 80% din tích đt, phn din tích đt còn li chưa bi thường được do người dân đòi giá bi thường quá cao, nhà đu tư gp khó khăn khi tha thun vi người s dng đt; Nhà nước s thu hi phn phn đt còn li đ gii phóng mt bng theo quy đnh ti Ngh đnh s 84/2007/NĐ-CP ca Chính ph.

3. Đy nhanh tiến đ lp đ án quy hoch chi tiết xây dng đô th t l 1/2000 (quy hoch phân khu) ti các qun huyn trên đa bàn thành ph, đm bo hoàn thành trước ngày 30 tháng 9 năm 2013. Đng thi, thành ph đã ch đo cho các cơ quan nghiên cu và ban hành quy chế qun lý đô th cp I đ to điu kin cp phép xây dng theo Ngh đnh s 64/2012/NĐ-CP trước ngày 01 tháng 7 năm 2013.

4. Đi vi quyn li ca người dân trong khu vc d án chưa trin khai thì vn được đm bo (quyn sa cha, xây dng nhà mi, được cp s đ, được thế chp, chuyn nhượng…).

5. Tuy điu kin ngân sách còn hn chế nhưng thành ph đã cân đi vn đ mua li qu nhà thương mi có din tích phù hp làm nhà xã hi, nhà tái đnh cư. Đến nay, thành ph đã thun ch trương mua li 500 căn nhà xã hi vi giá tr khong 340 t đng và đã mua 15.441 căn h chung cư, nn đt vi giá tr 9.552 t đng đ b trí tái đnh cư cho các d án trng đim ca thành ph.

6. Đ to điu kin cho cán b công chc mua nhà, thành ph đã có ch trương cho vay ti đa là 400 triu đng/ trường hp, vi lãi sut hin đang áp dng là 7,5%/năm, thi gian vay ti đa là 15 năm. Tính đến nay, đã cho 1.152 trường hp vay vi tng s tin đã gii ngân là 347,8 t đng. 

7. Đy nhanh tiến đ cp giy chng nhn quyn s hu nhà cho người dân mua nhà và d kiến s kết thúc vào tháng 9 năm 2013.

Quan đim ca thành ph là tháo g khó khăn cho th trường bt đng sn theo l trình “làm m” tng phn da vào đc thù ca phân khúc th trường, nhm to s tác đng lan ta và có tác đng tích cc đến nn kinh tế, ch không th làm “tan băng” ngay th trường bt đng sn trong năm 2013. Vic này đòi hi phi thc hin đng b các gii pháp t Trungương đến đa phương. Nhà nước h tr, to điu kin đ th trường t tái cơ cu; Nhà nước thc hin vai trò qun lý và điu tiết cung – cu, hướng ti s lành mnh hóa hot đng ca th trường bt đng sn trong tương lai. Vì vy, đ tháo g khó khăn cho th trường bt đng sn hin nay và h tr phát trin th trường bt đng sn trong thi gian ti, thành ph đã kiến ngh Trung ương các ni dung sau:

1. Kiến ngh Ngân hàng Nhà nước:

(i) H tr cho người mua nhà: H tr ½ lãi sut vay thương mi cho người có thu nhp thp (cán b công nhân viên chc, lc lượng vũ trang,...) khi mua nhà ln đu.

(ii) H tr các doanh nghip đ gim giá bán nhà :

- Đi vi bt đng sn đã xây dng xong:

 + T chc tín dng tiếp tc phân loi n, cơ cu li n các khon tín dng bt đng sn: gia hn n; điu chnh kỳ hn n… nhm gim áp lc tr n cho doanh nghip.

 + Xem xét điu chnh gim lãi sut cho vay đi vi các khon tín dng bt đng sn có lãi sut vay cao trước đây v 15%/năm.

- Đi vi bt đng sn đang xây dng: Ngân hàng Nhà nước có chính sách tín dng nhm cho vay vi lãi sut ưu đãi bng ½ lãi sut thương mi đi vi các d án nhà thu nhp thp, nhà phân khúc bình dân. Được cơ cu li các khon n, được điu chnh gim lãi sut cho vay đi vi các khon tín dng bt đng sn có lãi sut vay cao trước đây v 15%/năm; xem xét, tiếp tc cho vay mi đ doanh nghip hoàn thành d án, hoàn thành sn phm, duy trì và tng bước hi phc sn xut.

2. Kiến ngh B Tài chính:

(i) Cho giãn tiến đ np thuế giá tr gia tăng, thuế thu nhp doanh nghip theo Ngh quyết s 13 /NQ-CP ngày 10 tháng 5 năm 2012 ca Chính ph v mt s gii pháp tháo g khó khăn cho sn xut kinh doanh, h tr th trường; áp dng cho các doanh nghip kinh doanh bt đng sn không phân bit quy mô và tiếp tc thc hin đến 31 tháng 12 năm 2013.

(ii) Tin s dng đt:

Trước mt, đi vi các doanh nghip đã tha thun bi thường nhưng chưa đóng tin s dng đt hoc còn n tin s dng đt, kiến ngh B Tài chính có hướng dn c th vic khu tr các chi phí hp lý ca doanh nghip đ tránh tình trng phi np tin s dng đt “gn như 2 ln” như đã nêu trên.

V lâu dài, đ ngh nghiên cu b hn khái nim “tin s dng đt” mà thay thế bng sc thuế vi thuế sut nht đnh, đ xut khong 10% hoc 15% bng giá đt. Như vy, va minh bch, va d tính toán và loi tr được cơ chế xin-cho.

(iii) V thuế:

Đ to thanh khon, kích thích th trường bt đng sn, chuyn mt phn nhà thương mi sang nhà xã hi đáp ng nhu cu nhà cho người có thu nhp thp, đ ngh min 100% thuế giá tr gia tăng và thuế thu nhp doanh nghip cho hot đng đu tư kinh doanh nhà xã hi, đu tư xây dng nhà xã hi, chuyn nhà thương mi thành nhà xã hi. (iv) Sm hình thành các t chc tín dng phi ngân hàng đ phát trin các công c tài chính cho th trường bt đng sn và phát trin các công c th trường (như chng khoán hóa bt đng sn). Theo hướng thành lp mt đnh chế riêng cho vay bt đng sn. Trong đó ngun vn t ngân sách, trái phiếu chính ph, vn góp ca các t chc tài chính khác… đ phát trin th trường bt đng sn bn vng trong trung và dài hn. Trước mt đ ngh m rng chc năng ca Công ty đu tư tài chính nhà nước Thành ph H chí Minh (HFIC) đ thc hin nhim v này.

3. Kiến ngh B Xây dng:

(i) V điu tiết qu đt nhà xã hi: Theo quy đnh hin nay, đi vi các d án có quy mô s dng đt t 10 ha tr lên, ch đu tư phi dành 20% qu đt đã đu tư h tng k thut đ xây dng nhà xã hi. Điu này to ra s bt hp lý: các doanh nghip tránh né bng cách ch thc hin d án dưới 10 ha, hoc có mt s khu quy hoch là nhà cao cp, ch đu tư đ ngh hoán đi qu đt khác đ đu tư xây dng nhà xã hi. Do đó kiến ngh vic điu tiết đ to qu nhà xã hi có th thc hin bng nhiu hình thc như: ch đu tư dành qu đt ti d án; hoán đi din tích đt tương ng ti các d án khác; đóng góp nghĩa v tài chính, hoc căn h… đ to cơ chếlinh hot, thun li khi ch đu tư thc hin nghĩa v.

(ii) V giao dch nhà : Theo quy đnh hin nay, các căn h đã có biên bn bàn giao nhưng chưa có ch quyn thì không được phép giao dch, chuyn nhượng. Đ to tính thanh khon cho th trường, đ ngh B Xây dng sa đi theo hướng cho phép các căn h này được giao dch, chuyn nhượng.

(iii) Kiến ngh B Xây dng nghiên cu, đ xut Chính ph sa đi, b sung theo hướng m rng điu kin cho người nước ngoài s hu căn h ti Vit Nam, góp phn kích cu th trường nhà .

(iv) Kiến ngh Chính ph sa đi Ngh đnh s 153/2007/NĐ-CP theo hướng cho phép doanh nghip được chuyn nhượng d án sau khi đã bi thường gii phóng mt bng, đã được giao đt, np tin s dng đt cho Nhà nước và d án được phê duyt. Đơn v nhn chuyn nhượng d án có trách nhim thc hin đúng quy hoch và thc hin nghĩa v np thuế theo quy đnh.

(v) Phi hp vi các B ngành liên quan sm hình thành trung tâm thông tin và d báo th trường bt đng sn ca Trung ương, trên cơ s đó Thành ph H Chí Minh cũng như các đa phương khác có cơ s tham kho d liu đi chiếu và xây dng h thng thông tin th trường bt đng sn ca đa phương mình, phc v cho vic d báo th trường, đ ra nhng cơ chế chính sách qun lý cũng như thúc đy và phát trin th trường mt cách hiu qu.

Đa s kiến ngh nêu trên ca thành ph đã được Chính ph c th hóa ti Ngh quyết s 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 v mt s gii pháp tháo g khó khăn cho sn xut kinh doanh, h tr th trường, gii quyết n xu. Thành ph s phi hp cht ch vi các B ngành có liên quan, Ngân hàng Nhà nước Vit Nam – Chi nhánh Thành ph H Chí Minh tp trung trin khai thc hin các chương trình h tr, tháo g khó khăn cho doanh nghip, cho th trường bt đng sn theo ch đo ca Chính ph ti Ngh quyết nêu trên gn vi các gii pháp x lý n xu có tài sn là bt đng sn; các gii pháp v tin t, tín dng ngân hàng, góp phn tháo g khó khăn, to điu kin thun li cho hot đng ca doanh nghip và ngân hàng n đnh, phát trin.

Th trường bt đng sn là mt trong nhng th trường có v trí và vai trò quan trng đi vi nn kinh tế quc dân, có quan h trc tiếp vi các th trường tài chính tin t, th trường xây dng, th trường vt liu xây dng và th trường lao đng. Vì vy, tháo g khó khăn cho th trường bt đng sn không phi ch vì doanh nghip kinh doanh bt đng sn mà vì li ích chung, góp phn quan trng vào quá trình thúc đy phát trin kinh tế - xã hi, to kh năng thu hút đa dng các ngun vn đu tư cho phát trin, đóng góp thiết thc vào quá trình phát trin đô th và nông thôn bn vng theo hướng công nghip hóa, hin đi hóa đt nước. 

Ngun: Tp chí Sài Gòn Đu tư & Xây dng

Các tin khác Trở về

Hỗ Trợ Trực Tuyến

Dự Án Đã Thi Công

Liên Kết WebSite