Thị trường Bất Động Sản

2013-03-06 08:42:17

THá»°C TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ VÀ CÁC GIẢI PHÁP CỦA THÀNH PHỐ NHẰM THÁO Gá»  KHÓ KHÄ‚N, KHÔI PHỤC THỊ TRƯỜNG THỜI GIAN TỚI
 

Tác giả: Ông Nguyá»…n Văn Danh,

Phó Giám đốc Sở Xây dá»±ng TP

Tình hình kinh tế - xã há»™i trong năm 2012 Ä‘ã có những chuyển biến tích cá»±c, Ä‘úng hÆ°á»›ng, các giải pháp kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vÄ© mô Ä‘ã được phát huy hiệu quả; tuy nhiên, thị trường bất Ä‘á»™ng sản vẫn tiếp tục đối mặt vá»›i khủng hoảng, trầm lắng, diá»…n ra vá»›i hầu hết các phân khúc bất Ä‘á»™ng sản, Ä‘ã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọng không quay vòng được, tác Ä‘á»™ng đến các ngành khác nhÆ° xi măng, sắt thép, trang trí ná»™i thất...

Đứng trÆ°á»›c tình hình Ä‘ó, trong năm 2012 Ủy ban nhân dân thành phố Ä‘ã chỉ đạo các Sở ngành lập 4 Ä‘oàn khảo sát tình hình thá»±c hiện các dá»± án bất Ä‘á»™ng sản, trá»±c tiếp làm việc vá»›i Ủy ban nhân dân các quận huyện, các chủ đầu tÆ° dá»± án nhằm há»— trợ, tháo gỡ cho các doanh nghiệp hoạt Ä‘á»™ng trong lÄ©nh vá»±c bất Ä‘á»™ng sản để khÆ¡i thông nguồn vốn, tạo Ä‘iều kiện để há»— trợ cho những người có nhu cầu nhà ở mua nhà trả góp, nhà thuê mua,… Tuy nhiên, đến nay thị trường bất Ä‘á»™ng sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh vẫn Ä‘ang gặp nhiều khó khăn Ä‘òi hỏi phải có những giải pháp đồng bá»™, mạnh mẽ và hiệu quả để tháo gỡ từng bÆ°á»›c, “làm ấm” từng phần thị trường, tiến tá»›i sá»± lành mạnh hóa hoạt Ä‘á»™ng và phát triển bền vững trong những năm tá»›i.

Qua kết quả khảo sát bÆ°á»›c đầu, nhiều dá»± án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dá»± án có sản phẩm hoàn chỉnh nhÆ°ng không bán được, hàng tồn kho tăng (Ä‘a số căn há»™ tồn kho có diện tích lá»›n: 10.039 căn há»™ có diện tích 60 – 90 m2, chiếm tá»· lệ 69,3%; 3.406 căn há»™ có diện tích trên 90 m2, chiếm tá»· lệ 23,5%), không phù hợp vá»›i nhu cầu và khả năng thanh toán hiện tại của người dân, dẫn đến nợ xấu gia tăng. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nÆ°á»›c – chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, dÆ° nợ cho vay bất Ä‘á»™ng sản trên địa bàn thành phố khoảng 85.000 tá»· đồng, chiếm 10,6% trong tổng dÆ° nợ trên địa bàn; trong Ä‘ó, cho vay đầu tÆ° kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản là 66.084 tá»· đồng, cho vay khác (cho vay mua nhà đểở, cho vay mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở khu chế xuất – khu công nghiệp) là 18.916 tá»· đồng. Nợ xấu cho vay đầu tÆ°, kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản khoảng 4.145 tá»· đồng, chiếm 6,27% tổng dÆ° nợ kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản.

TrÆ°á»›c tình hình trên, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhận thức chÆ°Æ¡ng trình nhà ở là chÆ°Æ¡ng trình chiến lược, trọng Ä‘iểm của quốc gia; vấn đề xá»­ lý hàng tồn kho bất Ä‘á»™ng sản và nợxấu bất Ä‘á»™ng sản là vấn đề lá»›n, có tầm ảnh hưởng quan trọng, tác Ä‘á»™ng trá»±c tiếp đến nền kinh tế đất nÆ°á»›c. Vận dụng các chủ trÆ°Æ¡ng, chính sách của Trung Æ°Æ¡ng đề ra, Thành phố Hồ Chí Minh từng bÆ°á»›c nghiên cứu để triển khai phù hợp vá»›i tình hình thá»±c tế của thành phố, đặc biệt là nghiên cứu các giải pháp má»›i, mang tính Ä‘á»™t phá, hiệu quả; vừa để góp phần cải thiện tích cá»±c tình hình thị trường bất Ä‘á»™ng sản hiện nay, vừa giải quyết được nhu cầu cấp bách về nhà ở xã há»™i và tái định cÆ° phục vụ cho các dá»± án công ích, trọng Ä‘iểm của thành phố. Trên tinh thần Ä‘ó, thành phố Ä‘ã tập trung chỉ đạo các Sở ngành thá»±c hiện các giải pháp sau:

1. Điều chỉnh quy hoạch, Ä‘iều chỉnh cÆ¡ cấu căn há»™ cho phù hợp vá»›i nhu cầu và khả năng thanh toán của thị trường:

Đối vá»›i các dá»± án nhà chung cÆ° Ä‘ã xây dá»±ng xong nhÆ°ng chÆ°a bán, chủ đầu tÆ° được phép lập phÆ°Æ¡ng án Ä‘iều chỉnh lại diện tích căn há»™ cho phù hợp vá»›i nhu cầu thị trường (giảm diện tích căn há»™) nhÆ°ng vá»›i Ä‘iều kiện không được tăng diện tích sàn Ä‘ã được duyệt. Khi Ä‘iều chỉnh phải đảm bảo quy hoạch và quy định về an toàn theo quy định của Quy chuẩn xây dá»±ng hiện hành.

Đối vá»›i các dá»± án phát triển nhà ở thÆ°Æ¡ng mại Ä‘ã giải phóng mặt bằng nhÆ°ng chÆ°a triển khai công trình nhà ở hoặc Ä‘ang xây dá»±ng dở dang thì cho phép Ä‘iều chỉnh quy hoạch để tăng tá»· trọng nhà ở xã há»™i phục vụ người nghèo, nhà ở cho công nhân, Ä‘iều chỉnh cÆ¡ cấu nhà ở trong dá»± án để phù hợp vá»›i nhu cầu của thị trường. Trường hợp các dá»± án nhà ở thÆ°Æ¡ng mại được chuyển thành nhà ở xã há»™i thì cho phép chủ đầu tÆ° được hưởng các chính sách Æ°u Ä‘ãi theo quy định.

2. Đối vá»›i những dá»± án nhà đầu tÆ° Ä‘ã thỏa thuận chuyển nhượng được 80% diện tích đất, phần diện tích đất còn lại chÆ°a bồi thường được do người dân Ä‘òi giá bồi thường quá cao, nhà đầu tÆ° gặp khó khăn khi thỏa thuận vá»›i người sá»­ dụng đất; Nhà nÆ°á»›c sẽ thu hồi phần phần đất còn lại để giải phóng mặt bằng theo quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ.

3. Đẩy nhanh tiến Ä‘á»™ lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dá»±ng Ä‘ô thị tá»· lệ 1/2000 (quy hoạch phân khu) tại các quận huyện trên địa bàn thành phố, đảm bảo hoàn thành trÆ°á»›c ngày 30 tháng 9 năm 2013. Đồng thời, thành phố Ä‘ã chỉ đạo cho các cÆ¡ quan nghiên cứu và ban hành quy chế quản lý Ä‘ô thị cấp I để tạo Ä‘iều kiện cấp phép xây dá»±ng theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP trÆ°á»›c ngày 01 tháng 7 năm 2013.

4. Đối vá»›i quyền lợi của người dân trong khu vá»±c dá»± án chÆ°a triển khai thì vẫn được đảm bảo (quyền sá»­a chữa, xây dá»±ng nhà má»›i, được cấp sổ đỏ, được thế chấp, chuyển nhượng…).

5. Tuy Ä‘iều kiện ngân sách còn hạn chế nhÆ°ng thành phố Ä‘ã cân đối vốn để mua lại quỹ nhà ở thÆ°Æ¡ng mại có diện tích phù hợp làm nhà ở xã há»™i, nhà ở tái định cÆ°. Đến nay, thành phố Ä‘ã thuận chủ trÆ°Æ¡ng mua lại 500 căn nhàở xã há»™i vá»›i giá trị khoảng 340 tá»· đồng và Ä‘ã mua 15.441 căn há»™ chung cÆ°, nền đất vá»›i giá trị 9.552 tá»· đồng để bố trí tái định cÆ° cho các dá»± án trọng Ä‘iểm của thành phố.

6. Để tạo Ä‘iều kiện cho cán bá»™ công chức mua nhà, thành phố Ä‘ã có chủ trÆ°Æ¡ng cho vay tối Ä‘a là 400 triệu đồng/ trường hợp, vá»›i lãi suất hiện Ä‘ang áp dụng là 7,5%/năm, thời gian vay tối Ä‘a là 15 năm. Tính đến nay, Ä‘ã cho 1.152 trường hợp vay vá»›i tổng số tiền Ä‘ã giải ngân là 347,8 tá»· đồng. 

7. Đẩy nhanh tiến Ä‘á»™ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người dân mua nhà và dá»± kiến sẽ kết thúc vào tháng 9 năm 2013.

Quan Ä‘iểm của thành phố là tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất Ä‘á»™ng sản theo lá»™ trình “làm ấm” từng phần dá»±a vào đặc thù của phân khúc thị trường, nhằm tạo sá»± tác Ä‘á»™ng lan tỏa và có tác Ä‘á»™ng tích cá»±c đến nền kinh tế, chứ không thể làm “tan băng” ngay thị trường bất Ä‘á»™ng sản trong năm 2013. Việc này Ä‘òi hỏi phải thá»±c hiện đồng bá»™ các giải pháp từ TrungÆ°Æ¡ng đến địa phÆ°Æ¡ng. Nhà nÆ°á»›c há»— trợ, tạo Ä‘iều kiện để thị trường tá»± tái cÆ¡ cấu; Nhà nÆ°á»›c thá»±c hiện vai trò quản lý và Ä‘iều tiết cung – cầu, hÆ°á»›ng tá»›i sá»± lành mạnh hóa hoạt Ä‘á»™ng của thị trường bất Ä‘á»™ng sản trong tÆ°Æ¡ng lai. Vì vậy, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất Ä‘á»™ng sản hiện nay và há»— trợ phát triển thị trường bất Ä‘á»™ng sản trong thời gian tá»›i, thành phố Ä‘ã kiến nghị Trung Æ°Æ¡ng các ná»™i dung sau:

1. Kiến nghị Ngân hàng Nhà nÆ°á»›c:

(i) Há»— trợ cho người mua nhà: Há»— trợ ½ lãi suất vay thÆ°Æ¡ng mại cho người có thu nhập thấp (cán bá»™ công nhân viên chức, lá»±c lượng vÅ© trang,...) khi mua nhà lần đầu.

(ii) Há»— trợ các doanh nghiệp để giảm giá bán nhà ở:

- Đối vá»›i bất Ä‘á»™ng sản Ä‘ã xây dá»±ng xong:

 + Tổ chức tín dụng tiếp tục phân loại nợ, cÆ¡ cấu lại nợ các khoản tín dụng bất Ä‘á»™ng sản: gia hạn nợ; Ä‘iều chỉnh kỳ hạn nợ… nhằm giảm áp lá»±c trả nợ cho doanh nghiệp.

 + Xem xét Ä‘iều chỉnh giảm lãi suất cho vay đối vá»›i các khoản tín dụng bất Ä‘á»™ng sản có lãi suất vay cao trÆ°á»›c Ä‘ây về 15%/năm.

- Đối vá»›i bất Ä‘á»™ng sản Ä‘ang xây dá»±ng: Ngân hàng Nhà nÆ°á»›c có chính sách tín dụng nhằm cho vay vá»›i lãi suất Æ°u Ä‘ãi bằng ½ lãi suất thÆ°Æ¡ng mại đối vá»›i các dá»± án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở phân khúc bình dân. Được cÆ¡ cấu lại các khoản nợ, được Ä‘iều chỉnh giảm lãi suất cho vay đối vá»›i các khoản tín dụng bất Ä‘á»™ng sản có lãi suất vay cao trÆ°á»›c Ä‘ây về 15%/năm; xem xét, tiếp tục cho vay má»›i để doanh nghiệp hoàn thành dá»± án, hoàn thành sản phẩm, duy trì và từng bÆ°á»›c hồi phục sản xuất.

2. Kiến nghị Bá»™ Tài chính:

(i) Cho giãn tiến Ä‘á»™ ná»™p thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo Nghị quyết số 13 /NQ-CP ngày 10 tháng 5 năm 2012 của Chính phủ về má»™t số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, há»— trợ thị trường; áp dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản không phân biệt quy mô và tiếp tục thá»±c hiện đến 31 tháng 12 năm 2013.

(ii) Tiền sử dụng đất:

TrÆ°á»›c mắt, đối vá»›i các doanh nghiệp Ä‘ã thỏa thuận bồi thường nhÆ°ng chÆ°a Ä‘óng tiền sá»­ dụng đất hoặc còn nợ tiền sá»­ dụng đất, kiến nghị Bá»™ Tài chính có hÆ°á»›ng dẫn cụ thể việc khấu trừ các chi phí hợp lý của doanh nghiệp để tránh tình trạng phải ná»™p tiền sá»­ dụng đất “gần nhÆ° 2 lần” nhÆ° Ä‘ã nêu ở trên.

Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sá»­ dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế vá»›i thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. NhÆ° vậy, vừa minh bạch, vừa dá»… tính toán và loại trừ được cÆ¡ chế xin-cho.

(iii) Về thuế:

Để tạo thanh khoản, kích thích thị trường bất Ä‘á»™ng sản, chuyển má»™t phần nhà ở thÆ°Æ¡ng mại sang nhà ở xã há»™i Ä‘áp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, đề nghị miá»…n 100% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho hoạt Ä‘á»™ng đầu tÆ° kinh doanh nhà ở xã há»™i, đầu tÆ° xây dá»±ng nhà ở xã há»™i, chuyển nhà ởthÆ°Æ¡ng mại thành nhà ở xã há»™i. (iv) Sá»›m hình thành các tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường bất Ä‘á»™ng sản và phát triển các công cụ thị trường (nhÆ° chứng khoán hóa bất Ä‘á»™ng sản). Theo hÆ°á»›ng thành lập má»™t định chế riêng cho vay bất Ä‘á»™ng sản. Trong Ä‘ó nguồn vốn từ ngân sách, trái phiếu chính phủ, vốn góp của các tổ chức tài chính khác… để phát triển thị trường bất Ä‘á»™ng sản bền vững trong trung và dài hạn. TrÆ°á»›c mắt đề nghị mở rá»™ng chức năng của Công ty đầu tÆ° tài chính nhà nÆ°á»›c Thành phố Hồ chí Minh (HFIC) để thá»±c hiện nhiệm vụ này.

3. Kiến nghị Bá»™ Xây dá»±ng:

(i) Về Ä‘iều tiết quỹ đất nhà ở xã há»™i: Theo quy định hiện nay, đối vá»›i các dá»± án có quy mô sá»­ dụng đất từ 10 ha trở lên, chủ đầu tÆ° phải dành 20% quỹ đất ở Ä‘ã đầu tÆ° hạ tầng kỹ thuật để xây dá»±ng nhà ở xã há»™i. Điều này tạo ra sá»± bất hợp lý: các doanh nghiệp tránh né bằng cách chỉ thá»±c hiện dá»± án dÆ°á»›i 10 ha, hoặc có má»™t số khu quy hoạch là nhà ở cao cấp, chủ đầu tÆ° đề nghị hoán đổi quỹ đất khác để đầu tÆ° xây dá»±ng nhà ở xã há»™i. Do Ä‘ó kiến nghị việc Ä‘iều tiết để tạo quỹ nhà ở xã há»™i có thể thá»±c hiện bằng nhiều hình thức nhÆ°: chủ đầu tÆ° dành quỹ đất tại dá»± án; hoán đổi diện tích đất ở tÆ°Æ¡ng ứng tại các dá»± án khác; Ä‘óng góp nghÄ©a vụ tài chính, hoặc căn há»™… để tạo cÆ¡ chếlinh hoạt, thuận lợi khi chủ đầu tÆ° thá»±c hiện nghÄ©a vụ.

(ii) Về giao dịch nhà ở: Theo quy định hiện nay, các căn há»™ Ä‘ã có biên bản bàn giao nhÆ°ng chÆ°a có chủ quyền thì không được phép giao dịch, chuyển nhượng. Để tạo tính thanh khoản cho thị trường, đề nghị Bá»™ Xây dá»±ng sá»­a đổi theo hÆ°á»›ng cho phép các căn há»™ này được giao dịch, chuyển nhượng.

(iii) Kiến nghị Bá»™ Xây dá»±ng nghiên cứu, đề xuất Chính phủ sá»­a đổi, bổ sung theo hÆ°á»›ng mở rá»™ng Ä‘iều kiện cho người nÆ°á»›c ngoài sở hữu căn há»™ tại Việt Nam, góp phần kích cầu thị trường nhà ở.

(iv) Kiến nghị Chính phủ sá»­a đổi Nghị định số 153/2007/NĐ-CP theo hÆ°á»›ng cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng dá»± án sau khi Ä‘ã bồi thường giải phóng mặt bằng, Ä‘ã được giao đất, ná»™p tiền sá»­ dụng đất cho Nhà nÆ°á»›c và dá»± án được phê duyệt. Đơn vị nhận chuyển nhượng dá»± án có trách nhiệm thá»±c hiện Ä‘úng quy hoạch và thá»±c hiện nghÄ©a vụ ná»™p thuế theo quy định.

(v) Phối hợp vá»›i các Bá»™ ngành liên quan sá»›m hình thành trung tâm thông tin và dá»± báo thị trường bất Ä‘á»™ng sản của Trung Æ°Æ¡ng, trên cÆ¡ sở Ä‘ó Thành phố Hồ Chí Minh cÅ©ng nhÆ° các địa phÆ°Æ¡ng khác có cÆ¡ sở tham khảo dữ liệu đối chiếu và xây dá»±ng hệ thống thông tin thị trường bất Ä‘á»™ng sản của địa phÆ°Æ¡ng mình, phục vụ cho việc dá»± báo thị trường, đề ra những cÆ¡ chế chính sách quản lý cÅ©ng nhÆ° thúc đẩy và phát triển thị trường má»™t cách hiệu quả.

Đa số kiến nghị nêu trên của thành phố Ä‘ã được Chính phủ cụ thể hóa tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 về má»™t số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, há»— trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Thành phố sẽ phối hợp chặt chẽ vá»›i các Bá»™ ngành có liên quan, Ngân hàng Nhà nÆ°á»›c Việt Nam – Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh tập trung triển khai thá»±c hiện các chÆ°Æ¡ng trình há»— trợ, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, cho thị trường bất Ä‘á»™ng sản theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết nêu trên gắn vá»›i các giải pháp xá»­ lý nợ xấu có tài sản là bất Ä‘á»™ng sản; các giải pháp về tiền tệ, tín dụng ngân hàng, góp phần tháo gỡ khó khăn, tạo Ä‘iều kiện thuận lợi cho hoạt Ä‘á»™ng của doanh nghiệp và ngân hàng ổn định, phát triển.

Thị trường bất Ä‘á»™ng sản là má»™t trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối vá»›i nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trá»±c tiếp vá»›i các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dá»±ng, thị trường vật liệu xây dá»±ng và thị trường lao Ä‘á»™ng. Vì vậy, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất Ä‘á»™ng sản không phải chỉ vì doanh nghiệp kinh doanh bất Ä‘á»™ng sản mà vì lợi ích chung, góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã há»™i, tạo khả năng thu hút Ä‘a dạng các nguồn vốn đầu tÆ° cho phát triển, Ä‘óng góp thiết thá»±c vào quá trình phát triển Ä‘ô thị và nông thôn bền vững theo hÆ°á»›ng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nÆ°á»›c. 

Nguồn: Tạp chí Sài Gòn Đầu tÆ° & Xây dá»±ng

Các tin khác Trở về

Hỗ Trợ Trực Tuyến

Dự Án Đã Thi Công

Liên Kết WebSite